Ab wann ist die Maklerprovision vom Vermieter zu zahlen?

Das Gesetz ist noch NICHT in Kraft:
Der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD hat sich am 24.02.2015 auf die Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung geeinigt. Das Gesetz zur Mietrechtsnovellierung (MietNovG) ist am 05.03.2015 vom Bundestag verabschiedet worden.

Der Deutsche Bundesrat hat das Gesetz in seiner Sitzung am 27.03.2015 gebilligt.

Nach der ausstehenden Unterschrift von Bundespräsident Joachim Gauck und der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt kann die Mietrechtsänderung schon zum 01.06.2015 in Kraft treten.

Optimale Mietverträge so beugen Sie als Vermieter Haftungsrisiken vor

In der letzten Beratungsstunde erkundigte sich ein Vermieter, ob er seine Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer Hausrats- und einer Haftpflichtversicherung verpflichten kann.

Dies wäre sinnvoll: Eine Hausratversicherung schützt den Versicherungsnehmer, also den Mieter vor Schäden aus Einbruchs-Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat. Für Sie als Vermieter entfaltet eine Hausratsversicherung des Mieters keine Schutzwirkung.

Eine private Haftpflichtversicherung dagegen, deckt durch Mieter verursachte Schäden ab, die an Fußböden, Decken, Mauerwerk oder am Hausrat anderer Mieter entstehen können, beispielsweise durch von Mietern verursachte Wasserschäden.

Jedoch: Als Vermieter können Sie nicht ohne weiteres fordern, dass Ihre Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen. Steht eine derartige Klausel in einem Formularmietvertrag, ist sie leider unwirksam. Eine individuelle Aushandlung dieser Verpflichtung mit einem einsichtigen Mieter ist dagegen möglich und sinnvoll.

Übrigens: Die Hausratversicherung des Vermieters müssen Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Mietshaus sind Betriebskosten, die von Ihnen in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können.

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

Verbraucherschutz gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften

Wohnungseigentümergemeinschaften sind unter Anwendung des Verbraucherschutzes auf die in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden Wohnungseigentümer regelmäßig Verbrauchern gleichzustellen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2015.

Der BGH hatte im März 2015 zu entscheiden, ob eine formularmäßige Preisanpassungsklausel in einem von einem Energieversorger mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Gaslieferungsvertrag rechtswirksam ist. Nach solchen so genannten Spannungsklauseln ändert sich der Preis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl.

Bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern hatte der BGH bereits in der Vergangenheit entschieden, dass sie einer Inhaltskontrolle nicht standhalten, soweit sie künftige Preisänderungen betreffen (BGH, Urteile v. 24.03.10, Az. VIII ZR 178/08 und VIII ZR 304/08). Wohnungseigentümergemeinschaften hatten in den zuletzt im März 2015 zu entscheidenden Gerichtsverfahren eingewendet, dass sie als Verbraucher anzusehen sind.

Preisanpassungsklauseln seien ihnen gegenüber somit rechtswidrig und unwirksam. Energieversorger könnten somit auf der Grundlage von mit Wohnungseigentümergemeinschaften geschlossenen Versorgungsverträgen keine sich erhöhenden Beträge verlangen. Soweit Eigentümergemeinschaften zuviel gezahlt hätten, stünden ihnen sogar Rückforderungsansprüche zu.

Der BGH hat die Frage, ob Wohnungseigentümergemeinschaften als Verbraucher anzusehen sind, nunmehr zu Gunsten solcher Gemeinschaften entschieden. Aus diesem Grund findet der Verbraucherschutz auch zu Gunsten von Eigentümergemeinschaften und ihrer Mitglieder Anwendung. Preisanpassungsklauselen in von Energieversorgern mit Wohnungseigentümergemeinschaften geschlossenen Energielieferungsverträgen sind rechtsunwirksam.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist wegen Anwendung des Verbraucherschutzes auf die in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden Wohnungseigentümer regelmäßig auch einem Verbraucher gleichzustellen. Wohnungseigentümer als natürliche Personen verlieren ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch, dass sie durch den Kauf einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft geworden sind.

Energielieferungsverträge dienen der Deckung des eigenen privaten Energiebedarfs und nicht gewerblichen Zwecken. Dies gilt auch dann, wenn Wohnungseigentümer und ihre Eigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wurden (BGH, Urteile v. 25.03.15, Az. VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13, VIII ZR 109/14).

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

Mieterhöhung: Balkon mit hoher Lärmbelastung rechtfertigt keine höhere Miete

Das Amtsgericht Schöneberg entschied im Oktober 2014, dass ein Balkon an einer Straße mit hoher Lärmbelastung, vom Vermieter nicht als den Wohnwert erhöhendes Merkmal bei einer Mieterhöhung herangezogen werden kann.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt.
Die Mietwohnung war u. a. mit zwei Bädern ausgestattet und verfügte somit über zwei Toiletten. In einem Bad befand sich eine Dusche. Die zur Wohnung gehörigen Balkone befanden sich jedoch an der Straßenseite.

Der Mieter machte geltend, dass die Balkone wegen des Straßenlärms nicht nutzbar wären. Aus diesem Grund hatte er der Mieterhöhung nicht in voller Höhe zugestimmt. Denn der Mieter hatte die beiden Balkone als den Wohnwert erhöhende Merkmale angesetzt.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Balkone nicht als den Wohnwert erhöhende Merkmale zu Gunsten des Vermieters anzusehen waren. Da diese an einer lauten Straße lagen, waren sie nicht zum Aufenthalt von Menschen geeignet. Die Mieterhöhung war somit nicht in der vom Vermieter geltend gemachten Höhe gerechtfertigt (AG Schöneberg, Urteil v. 16.10.14, Az. 107 C 434/12).

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

Vergessen Sie nicht ihr Sonderkündigungsrecht im selbstbewohnten Zweifamilienhaus

Viele Mieter wissen es nicht und Vermieter vergessen ist gelegentlich. Leben Sie als Vermieter in einem Zweifamilienhaus und vermieten Sie die andere Wohnung, hat der Mieter keinen Kündigungsschutz mit Ausnahme einer verlängerten Kündigungsfrist. Sie benötigen für den Fall der Kündigung also keinen Kündigungsgrund, wie beispielsweise Eigenbedarf.

In dem Fall des Bundesgerichtshofs ging es um die Frage, ob ein Zweifamilienhaus oder Dreifamilienhaus vorlag (Urteil vom 18.02.2015, Az.: VIII ZR 127/14). Der Vermieter wohnt im Erdgeschoss, die Dachgeschosswohnung war vermietet.

Allerdings gab es im Dachgeschoss ein weiteres kleines Apartment. Dieses war ursprünglich vermietet und im Anschluss an die letzte Vermietung nutzte der Eigentümer es als Arbeitszimmer. In den letzten Jahren war es an das vom Vermieter betriebene Unternehmen vermietet.

In diesem Fall sagten die Richter, dass eindeutig kein Zweifamilienhaus vorliegen würde, sondern ein Gebäude mit drei selbständigen Wohneinheiten. Damit war der für Vermieter sehr günstige Ausnahmetatbestand des Zweifamilienhauses nicht mehr gegeben. Für eine Kündigung musste der Vermieter einen Grund nachweisen – ein sehr schwieriges Unterfangen!

Also: Vorsicht, wenn Sie aus einem Zweifamilienhaus ein Dreifamilienhaus durch Umbaumaßnahmen, Anbaumaßnahmen oder Umgestaltungen vornehmen!

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

So sparen Sie bei einer “Berliner Räumung”

Die sogenannte „Berliner Räumung“ ist mittlerweile im Gesetz verankert. Sie hat enorme Vorteile, auch und gerade auf der Kostenseite. Die Vorteile zeigt diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf, die sich noch mit dem alten Recht auseinandersetzt und die Vorzüge der neuen Regelung hervorragend beschreibt (Beschluss vom 23.10.2014, Az.: I ZB 82/13).

Der Mieter des Falls war zur Räumung verurteilt worden und der Vermieter beauftragte einen Gerichtsvollzieher mit einer „Berliner Räumung“. Dabei beruft sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht, erhält dann vom Gerichtsvollzieher die Verfügungsgewalt über seine Wohnung zurück und die Gegenstände des Mieters, die sich noch im Mietobjekt befinden, werden versteigert.

So auch in diesem Fall, allerdings waren die Kosten für die Räumung und Versteigerung höher als der Versteigerungserlös. Deshalb stellte der Vermieter beim Gericht den Antrag, die überschießenden Räumungskosten in Höhe von 1.000 Euro gegen den Mieter festsetzen zu lassen. Das ist nach neuem Recht seit dem 1. Mai 2013 möglich, in diesem Fall aber noch nicht, da sich der Faller Ende 2012/Anfang 2013 zutrug.

Die Folge nach dem alten Recht war, dass der Vermieter die 1.000 Euro nochmals neu einklagen musste. Das ist jetzt nicht mehr der Fall und dies stellt einen wichtigen Vorteil für Sie als Vermieter dar.

Kosten für ein gemeinschaftliches Fest können nicht auf Wohnungseigentümer umgelegt werden

Dass die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest einer Eigentümergemeinschaft nicht entsprechend § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden können, entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte im Sommer 2014 mehrheitlich einen Beschluss über die Abhaltung eines „Brunnenfestes“ im Juli 2014 gefasst. Die Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden. Der Beirat sollte durch Einnahme von Spenden die Kosten so gering wie möglich halten.

Gegen diesen Beschluss reichten jedoch einige der überstimmten Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein. Sie begründeten die Anfechtung damit, dass die Abhaltung eines Festes durch die Eigentümergemeinschaft keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 3 WEG darstelle.

Die für eine solche Veranstaltung anfallenden Kosten dürften daher auch nicht aus gemeinschaftlichen Geldern bezahlt werden. Ein entsprechender Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Abhaltung eines Brunnenfestes diene zudem nicht der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zwischenzeitlich hatte das Fest jedoch schon stattgefunden.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der klagenden Wohnungseigentümer. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage lag vor, auch wenn der Beschluss bereits ausgeführt worden war und das Fest stattgefunden hatte. Eine Anfechtungsklage ist auch dann zulässig, wenn eine Maßnahme nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Denn die Frage der Rechtmäßigkeit ist auch von Bedeutung für die Kostenverteilung.

Der angefochtene Beschluss über die Abhaltung des Festes entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, ein Fest im Juli 2014 zu veranstalten.

Unter Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG fallen aber nur Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.

Der Beschlusses war lediglich auf Veranstaltung eines „Brunnenfestes“ im Juli 2014 gerichtet und somit keine Maßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der dann zulässigen Kostenfolge des § 16 Abs. 2 WEG.

Dass entsprechend § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer entsprechend seiner Miteigentumsanteile zur Kostentragung verpflichtet sein sollte, war somit rechtswidrig. Dass das Brunnenfest hauptsächlich durch Spenden finanziert werden sollte, war im protokollierten Beschluss nicht ausdrücklich festgehalten worden. (AG München, Urteil v. 31.10.14, Az. 481 C 14044/14 WEG).

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

Mietminderung: Für nicht nutzbaren Dachboden darf der Mieter maximal 2% kürzen

Dass auch für mangelhafte mitvermietete Gemeinschaftsräume eine Mietminderung geltend gemacht werden kann, stellte das Amtsgericht Köln im Juli 2014 klar. Hierunter fallen beispielsweise Treppenhaus, Hausflur, Dachboden und allgemein zugängliche Räume im Keller. Wenn der Dachboden nicht nutzbar ist, ist eine Mietminderung von 2% monatlich gerechtfertigt.

Ein Mieter hatte die Miete gemindert, weil der laut Mietvertrag nutzbare gemeinschaftliche Dachboden nicht genutzt werden konnte. Der Mieter hatte den Dachboden in der Vergangenheit zur Wäschetrocknung und als Abstellfläche genutzt. Der Vermieter klagte die rückständige Miete ein.

Ohne Erfolg! Das Amtsgericht Köln stellte fest, dass der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt war. Die Nutzung des Dachbodens war unstreitig mietvertraglich vereinbart worden. Insofern wurde auch ein Teil der Miete als Gegenwert für die Nutzungsmöglichkeit des Dachbodens vom Mieter geschuldet.

Gemäß § 573 b Abs. 4 BGB kann ein Mieter eine angemessene Minderung der Miete geltend machen, wenn die Mieträume nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand und somit mangelhaft sind. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Dachbodens stellte einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar.

Denn der mietrechtliche Mangelbegriff erstreckt sich auch auf die Nutzungsmöglichkeit der mitvermieteten Gemeinschaftsräume. Hierunter fallen beispielsweise das Treppenhaus, der Hausflur und auch sonstige den Mietern frei zugängliche Räume im Dachboden und im Keller.

Eine Minderung in Höhe von 2% monatlich erschien dem Gericht wegen der Nichtnutzbarkeit des Dachbodens angemessen. Der Mieter hatte zwar andere Möglichkeiten zur Wäschetrocknung aber er hatte zudem den Dachboden immer als Abstellfläche genutzt. Der Wegfall minderte die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch (AG Köln, Urteil v. 31.07.14, Az. 203 C 192/14).

Quelle: Vermieter-Telegramm, 30.04.2015. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

Wohnungsmangel und trotzdem Mieterhöhung? Geht das?

der alttägliche Wahnsinn: Der Vermieter erhöht die Miete und was macht der Mieter? Er wendet Mängel ein.

Das ist der typische Alltag im deutschen Vermietungsgeschäft. Darf der Vermieter überhaupt trotz Mängeln in der Wohnung eine Mieterhöhung vornehmen? Diese Frage wird mir häufig gestellt. Ja! Der Vermieter darf trotz Mängeln die Miete erhöhen. Natürlich bleibt das Recht zur Mietminderung für den Mieter bestehen.

Grundsätzlich können Mietmängel jedoch nicht einer Mieterhöhung entgegen gesetzt werden. Insbesondere, wenn die übrigen Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen, muss der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Mietmängel haben an der Stelle grundsätzlich zunächst einmal nichts zu suchen!

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Quelle: Vermieter-Telegramm, 23.01.2013. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de

 

 

Staffelmiete – wer staffelt eigentlich was?

in letzter Zeit mehren sich die Anfragen zu Mieterhöhungen. Ich erkläre Vermietern stets vier grundsätzliche Möglichkeiten:

  • Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
  • die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • die Index-Miete
  • die Staffelmiete

Nun wollte es ein Vermieter genauer wissen und eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbaren. Wie geht das? Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung. In § 557 a BGB ist die Staffelmiete geregelt. Danach kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden.

Dabei ist die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag zu nennen. Wichtig: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Außerdem ist während der Laufzeit eine „normale“ Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Das Problem bei Abschluss einer Staffelmiete ist regelmäßig, auf Jahre im Voraus die Mietentwicklung vorherzusehen. Insbesondere, wenn die Staffelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschreitet, kann schon eine Ordnungswidrigkeit oder Straftat vorliegen. Andererseits sind bei den derzeit explodierenden Mieten diese Probleme wohl nicht angebracht.

Also: Die Staffelmiete kann eine gute Alternative für Ihre Mieterhöhungen sein.

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Quelle: Vermieter-Telegramm, 23.01.2013. Das Vermieter-Telegramm ist ein wöchentlicher E-Mail-Newsletter von gevestor-immobilien.de